Kiinteistönomistajien luovuttava kiinteistöistä energiatehokkuuden nimissä

Onko kiinteistönomistajan ydinosaaminen omistamisessa vai asiakkaan tarvitsemien tilojen ja niihin liittyvän palvelukokemuksen tarjoamisessa tilojen käyttäjille? Jos vastaus on jälkimmäinen, rakennuksista luopuminen mahdollistaisi paremman energiatehokkuuden.

Energiatehokkuus kiinteistössä on tuotetun palvelutason ja siihen käytetyn energian suhde. Perinteisesti olemme tottuneet mittaamaan energiatehokkuutta ominaiskulutuksilla kWh/m2 tai kWh/m3. Jo pitkään tämän rinnalla on puhuttu myös sisäolosuhteista, joka käytetyllä energialla saavutetaan. Esimerkiksi 10 % säästö toimiston energiankulutuksessa ei taatusti kannata, jos samalla palkkakustannukset kasvavat mm. lisääntyneiden sairauspoissaolojen myötä vaikkapa vain yhden prosentin.  Toimiston palkkakustannukset ovat suuruusluokkana 100 kertaiset energiakustannuksiin nähden. Asiasta on puhuttu paljon, mutta se edelleen usein unohtuu. Ehkä syynä on se, että kWh/m2 -indikaattorin tapaisia helppoja sisäolosuhteet huomioivia indikaattoreita ei oikein ole.

Ominaiskulutusten raportoinnin muovaama käsitys energiatehokkuudesta on juurtunut syvälle. Vaikka periaatteessa keskitymme ihmiseen ja hänen hyvinvointiinsa sisäolosuhteiden myötä, silti edelleen tarkastelemme asiaa neliöiden avulla. Seuraava askel olisi tarkastella tarvitsemmeko neliöitä oikeasti. Tällöin energiatehokkuudessa olisi kyse siitä, kuinka paljon energiaa tarvitaan tiettyjen tehtävien suorittamiseen. Järjestelmien tehokkuuden lisäksi tarvitaan tietoa tilojen käyttö- ja täyttöasteista sekä keinoja hallita niitä. Tätä on tarkasteltu Virpa-C-hankkeessa osana digitalisaation ja IoT:n (esineiden internet) vaikutusta kiinteistöalaan.

Digitalisaation kehitysvaiheet

Forrester-tutkimuslaitoksen Frank Gillett esitteli IoT from Strategy to Practice -webinaarissa kolme skenaariota IoT-hyödyntämiseksi digitalisaation eri vaiheissa: suunnittelu (design), käyttö (operate) ja kulutus (consume). Suunnitteluvaiheessa IoT liitetään osaksi valmiita tuotteita ja sillä saadaan lisäarvoa tuotteen käyttäjälle. Käyttövaiheen IoT puolestaan keskittyy prosessien tehokkuuden parantamiseen digitalisaation avulla. Tuotteen sijaan kehitetään yrityksen tarjoamaa palvelua. Kulutusvaiheen IoT puolestaan keskittyy yhdistämään eri toimijoilta saatua dataa kokonaan uudenlaisen palvelun luomiseksi.

Vastaavalla tavalla Granlund tiivistää omassa kiinteistöalan IoT-katsauksessaan alan kehityksen seuraavaksi kuvaksi, jossa operationaalisesta tuottavuudesta siirrytään ensin palvelumalliin, sieltä alustoihin ja lopulta autonomiseen talouteen.

kaavio

Kuva 1 IoT:n kehittyminen neljässä eri vaiheessa. [Granlund]

Tilojen käyttö- ja täyttöasteen seuranta sopii hyvin esimerkiksi digitalisaation ja IoT:n vaikutuksesta. Alkuun tiloista on seurattu lämpötilaa ja hiilidioksidipitoisuutta ja voitu raportoida kiinteistöä käyttävälle organisaatiolle, millaiset olosuhteet tiloissa pystytään järjestämään. Raportoinnista nähdään myös ongelmatilanteet, jolloin järjestelmät eivät enää syystä tai toisesta pysty tuottamaan laadukkaita olosuhteita. Kun toteutuneet olosuhteet ovat tiedossa, niihin voidaan puuttua.

Virpa-C-hankkeessa eri osapuolten tuottamaa tietoa on koottu yhteen, jotta tilojen käytöstä saadaan luotettava arvio. Esimerkiksi käyttöasteen osalta on yhdistetty rakennusautomaation läsnäolotietoa valaistusjärjestelmän läsnäoloantureiden tietoon. Kummallakin on omat alkuperäiset käyttötarkoituksensa, minkä vuoksi ne antavat hieman erilaista tietoa. Kun tämä vielä yhdistetään kameralla toteutettuun kävijämäärälaskuriin ovella, saadaan hyvä kuva tilojen käytöstä. Tilojen käyttö- ja täyttöasteen seuranta mahdollistaa käyttäjien ohjaamiseen tehokkaaseen käyttöön, mutta myös käyttöpohjaiseen hinnoitteluun siirtymisen. Tarkka tieto käytöstä ja olosuhteista mahdollistaisi myös erilaiset uudet palvelupaketit tilan käyttäjälle. Niiden selvittämistä jatkaa uusi Virpa-D-hanke.

Alustataloudesta autonomiseen talouteen

Osana tietojen keräämistä Virpa-C:ssä on myös otettu askelia kohti alustataloutta. Tampereen pilot-kohteessa Suomen Yliopistokiinteistöt päätti lähteä kehittämään omaa alustaansa, jolle kaikki pilot-rakennuksessa kerätty tieto tallennetaan ja jossa se on eri toimijoiden käytettävissä. Useimmilla mittausdatan tuottajilla on kyllä omat alustansa, mutta erilaiset tekniset ratkaisut ja puuttuvat sopimus- ja yhteistyömallit tekevät alustaan liittymisestä uusille ja pienille toimijoille vaikeaa. Myös VTT on pyrkinyt madaltamaan kynnystä tarjoamalla omaa alustaansa helposti hyödynnettävänä vaihtoehtona, johon tietoa voidaan kerätä ja josta sitä voidaan jakaa kokeiluvaiheessa ennen varsinaisen kohteeseen perustettavan kaupallisen alustan valmistumista. Osin näin toimittiin myös Virpa-C:ssä.

Seuraava vaihe IoT:n kehityspolulla olisi autonominen talous, jossa järjestelmä voi esimerkiksi itse päätellä kuhunkin tilanteeseen tarvittavat tilat ja varata ne automaattisesti. Miltä tuntuisi, jos kokouskutsua kirjoittaessasi viestiohjelmasi huomaisi tilanteen ja ehdottaisi automaattisesti sopivaa tilaa ja tarvittavia korjauksia ehdotettuun palvelutasoon. Ohjelma voisi myös kysyä tarjouksia lähialueen hotelleista ja muilta toimijoilta, jos oman yrityksen tiloista ei sopivaa paikkaa löytyisi.

Omassa esityksessään Gillett kysyy pitäisikö sinun luopua tuotteesta, jota olet tähän asti myynyt. Pitäisikö nykyisten kiinteistönomistajien siis luopua kiinteistöistä ja alkaa välittää muiden tiloja palveluna?

Lue lisää: www.virpa.fi

vesanen_teemu

Teemu Vesanen
Research Scientist
teemu.vesanen(a)vtt.fi
@tvesanen

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.